Пуще всего на начальном этапе создания собственного бизнеса возникает нужда в небольшом помещении для его регистрации и организации работы. Обычно требуются небольшие площади, а бюджет для аренды узок. В подобной ситуации на выручку начинающим бизнесменам приходит субаренда. Дальше рассмотрим подробнее, что такое субаренда нежилого помещения и как верно заключить договор между юридическими лицами.
Различия между арендой и субарендой
Субарендой почитается правовая сделка, предполагающая сдачу третьим лицам уже переданного в наем собственности, а арендатор принимает на себя роль арендодателя. Такая сделка является целиком законной. Ее условия оговариваются в Гражданском Кодексе РФ. В статье 615 говорится: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное собственность в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по соглашению аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное собственность в безвозмездное пользование…»
При этом, учитывая существование основного соглашения найма с собственником имущества, такой вариант сделки имеет ряд особенностей. Их желательно учитывать, заключая соглашение, чтобы в дальнейшем не столкнуться с ситуациями потери не только арендуемого помещения, но и понесенных физических затрат. Для защиты от таких ситуаций составление договора стоит начинать с выяснения рассмотренных дальше вопросов.
С чего начать
Главное в такой сделке – установить, насколько она станет безопасна и правомерна. Для этого надо ознакомиться с соглашением аренды и получить информацию:
- Предусмотрена ли возможность субаренды в уже работающем договоре. Отношение владельца нежилых помещений к возможности сдачи их в поднаем. Если пункта, оговаривающего этот момент в соглашенье нет, то предложить арендатору оформить согласие собственника, как дополнительное договоренность или специальное письмо о согласии.
- Выяснить назначение сдаваемых помещений. Это поможет избежать неприятностей от их нецелевого использования. В этом поможет ознакомление с техническим видом помещений.
- Особое внимание желательно уделить соответствию срока завершения аренды, поскольку с ним прекращает действовать и договор субаренды.
Декламируйте также! Трудовой договор — образец составления
Существующие риски
Даже при внимательном изучении соглашения аренды и технического паспорта субаренда будет сопровождаться определенными рисками, среди каких:
- Всегда сохраняется риск, что собственник помещений отзовет свое согласие. Для этого у него есть легитимное право, и суды становятся на его защиту.
- Трудности с получением регистрации, если по этому адресу уже зарегистрировано много компаний, также арендующих помещения. Чтобы снизить этот риск, лучше поинтересоваться заблаговременно о количестве юридических лиц, имеющих регистрацию в сдаваемом помещении.
- Жесткие обстоятельства договора аренды, автоматически переносимые на субаренду, в том числе штрафы, неустойки, долг выполнения дорогостоящего ремонта и др. Минимизировать эти риски можно доскональным изучением имеющегося соглашения аренды на предмет подготовки соответствующих пунктов, конкретизирующих участие субарендатора в исполнении этих условий.
- Досрочное прерывание соглашения аренды ведет к аннулированию договора субаренды. Для снижения риска подобный ситуации лучше предусмотреть в возможность составления договора напрямую с собственником помещений, когда субаренда невозможна.
Составление соглашения
Важность тщательно и подробно составленного договора трудно переоценить. В случае поднайма необходимо учесть и особенности его соответствия основному соглашению найма. Несмотря на то, что к его составлению нет жестких требований и существуют типовые образчики бланков таких соглашений, поэтапное изучение и привязка к реальным условиям любого раздела может стать залогом спокойной будущей деятельности.
По своему содержанию типовой соглашение поднайма аналогичен договору найма нежилых помещений. Любой раздел потребует более детальной проработки, ориентированной на основной соглашение и специфику субаренды. Такой подход поможет в дальнейшем избежать конфликтов и судебных разбирательств. Рассмотрим, на чем стоит заострить внимание, составляя соглашение субаренды.
В разделе «Предмет договора»:
- должны быть детально описаны все сдаваемые помещения с оборудованием, их назначение, оснащение и состояние;
- дата завершения договора указывается не сроком действия, а с уточнением конкретной календарной даты, чтобы она укладывалась в срок уже трудящегося договора аренды;
- включить безоговорочное согласие владельца помещения, оформленное посланием или в виде дополнительного соглашения.
Читайте также! Задержка зарплаты по Трудовому кодексу — что мастерить работнику?
Раздел «Условия оплаты»:
- предусмотреть сроки и периодичность проведения оплаты в соответствии с условиями, представленными в соглашенье аренды;
- оговорить условия распределения затрат на содержание и сервис взятого в наем имущества (услуги коммунальные, связь, необходимый ремонт, содержание всеобщих с другими субарендаторами территорий и др.);
- уточнить распределение возможных штрафов и неустоек, добавочных платежей, определенных договором найма.
Раздел «Обязанности сторонок»:
- оговорить все обязательства арендодателя перед собственником помещения, включенные в соглашение найма и участие субарендатора в их исполнении;
- внести пункт, обязывающий арендатора вовремя ставить в известность субарендатора о желании собственника отозвать позволение на субаренду.
В раздел «Прочие условия» необходимо включить пункт о возможности заточения договора найма непосредственно с владельцем помещений при досрочном прекращении соглашения поднайма по вине арендодателя.
[embedded content]
