Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Сообразно статистике, подавляющее число владельцев сертификатов на материнский капитал расходуют средства гос. помощи на улучшение условий проживания своей семейства. Но рано или поздно значительное количество людей, купивших недвижимость таким образом, сталкиваются с необходимостью ее продажи по различным причинам. Например, при возникновении потребности в переезде в другой населенный пункт/район, для покупки более просторного жилья и пр. Потому данных людей волнует вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать. Об этом и пойдет выговор в данной статье.

Условия продажи

Важным условием приобретения жилплощади с применением семейного капитала является ее непременное оформление в совместную собственность (и детей, и взрослых). Гос. органы, уполномоченные заниматься вопросами опеки/попечительства, контролируют соблюдение прав детей, не достигших 18-ти лет. Они следят за тем, чтобы малыши и подростки не утеряли свои доли в праве на квартиру/дом. По этой причине сделка, предполагающая реализацию недвижимости, в которой прописаны ребята, подлежит одобрению органами опеки (далее Опеки). Для получения такого разрешения взрослые должны доказать, что эта операция купли-продажи не приведет к ущемлению прав/интересов детей.

Должны выполняться два ключевых условия:

• сохранение частью детей в праве владения новым объектом жилой недвижимости;
• условия проживания несовершеннолетних не должны ухудшаться при переезде в иную квартиру/дом (не сократиться площадь помещения в новом месте жительства по сравнению с предыдущим).

Однако возможны исключения. Не вечно родителям удается приобрести жилплощадь с сохранением/улучшением класса условий проживания. Получить одобрение на реализацию одной квартиры/дома и покупку недвижимости с меньшей площадью вероятно в случаях:

• когда одному из малышей/подростков требуется дорогое лечение;
• когда в новом доме доли папу/матери будут уменьшены в пользу детей (то есть несовершеннолетние получают во владение помещение того же размера, какой был у продаваемого объекта).

Получение одобрения от органов опеки/попечительства

Бумаги для оформления согласия от органов Опеки на реализацию квартиры/дома, приобретённых при помощи мат. капитала:

• заявка о необходимости получения разрешения на сбыт данного объекта жилой недвижимости;
• удостоверения личности всех хозяев недвижимости (в том числе виды взрослых, свидетельства о рождении для тех, у кого еще нет паспорта), нужны и копии, и оригиналы;
• свидетельство о заключении законного брака родителями/опекунами (или о разводе);
• заявка легитимных представителей несовершеннолетних на их участие в операции купли-продажи;
• согласие ребенка на продажу части квартиры/дома, которая ему относится (если ему 14 лет и более);
• отчет об оценке стоимости реализуемой/покупаемой жилплощади;
• бумаги на квартиру/дом (в том числе надлежит быть свидетельство о праве владения имуществом или справка из ЕГРН);
• промежуточные/основные контракты купли-продажи объектов недвижимости;
• справка, удостоверяющая факт отсутствия долгов по коммуналке.

После завершения процедуры проверки в Опеке предоставленных документов заявители (взрослые и дети от 14-ти лет и старше) вызываются на устную беседу/беседа. Кроме этого, работникам Опеки разрешается выезжать на место покупаемого нового жилья. Таким образом сотрудники смогут оценить грядущие условия проживания детей и соблюдение их жилищных интересов.

Обычно период действия полученного одобрения на реализацию собственности детей/подростков составляет три месяца. Однако в письме Минобразования под номером 09/М говориться о том, что соглашения о купле-продаже вытекает предоставить в течение 30 дней с момента выдачи согласия на отчуждение дома/квартиры. И если за это время сделка не была реализована, то понадобится еще раз пройти процедуру оформления нового разрешения.

Образчик положительного заключения Опеки на сбыт квартиры:

Собственники жилья могут его продать в любой момент, то есть в законодательстве не зафиксированы ограничения по сроку владения недвижимостью до дня ее реализации.

Значительные нюансы:

1. При продаже жилплощади, которая была в собственности до 3-х лет или до 5-ти лет, если куплена позже 01.01.2016, понадобится заплатить налог на доходы.
2. При реализации жилой недвижимости, приобретённой по ипотеке, которая еще полностью не выплачена (выступает объектом залога), потребуется соответствующее разрешение от банка-кредитора.

Реализация недвижимости до момента регистрации совместной собственности

На практике нотариальное оформление обязательства о выделении несовершеннолетним детям частью по приобретаемому жилью требуется тогда, когда мат. помощь направляется в счет покрытия ипотечного займа. Отечественное законодательство дает шесть месяцев на исполнение этой процедуры (отсчет начинается с момента снятия обременения с имущества). А реализовать купленный на средства семейного капитала объект недвижимости можно в любой момент, даже до выделения частью другим членам семьи и покрытия ипотеки.

Для легального проведения данной сделки важно получить одобрение в Опеке. По-иному она будет являться недействительной, а родители – мошенниками. Согласие будет дано в том случае, если во вновь приобретаемом жилье подрастающим членам семейства будут выделены равнозначные доли тем, которые им полагались в отчуждаемом имуществе.

Варианты реализации недвижимости

В жизни обыкновенно применяется несколько вариантов осуществления сделки по реализации квартиры/дома несовершеннолетних. Ниже мы расскажем, как продать квартиру, приобретённую на материнский капитал разными способами.

Первый способ – получение несовершеннолетними детьми во владение части помещения, размеры которой не меньше продаваемой, а условия проживания такие же/лучше. Чтобы выполнить данное требование, нужно параллельно заниматься торговлей одного жилья и покупкой нового. Для этого следует подписать два предварительных контракта купли-продажи. Лучше всего детей показать в соглашении на приобретение квартиры/дома в качестве собственников.

Если жилье покупается при помощи заемных средств, то соглашение купли-продажи оформляется на взрослых. В этом случае нужно нотариально заверить обязательство о выделении частей всем членам семейства сразу после погашения долга перед кредитной организацией. Закончив процесс формирования пакета бумаг, необходимо передать их на рассмотрение в Опеку (в том числе оформляется заявка на предоставление одобрения на сделку).

Второй способ – замена части жилплощади на эквивалентную ее стоимости денежную компенсацию. В данном случае также важно получить официальное одобрение от Опеки на сделку. Для этого оформляется особая заявка и справка, подтверждающая стоимости долей детей. После получения разрешения на сделку от органа опеки производится открытие банковских счетов на имена несовершеннолетних детей, на какие вносятся заявленные суммы компенсаций. Допускается оформление простых счетов (для хранения денег) или депозитов (вкладов, по каким происходит начисление процентов).

Средства, находящиеся в банке, могут быть потрачены ребенком, но только после достижения своего совершеннолетия. Однако при присутствии одобрения Опеки и самих детей родители имеют право распорядиться данными деньгами в интересах своих отпрысков (при условии достижения дитятей 14-ти лет). К примеру, взрослые могут приобрести отдельные квартиры для подрастающих детей. Органы Опеки должны быть заблаговременно оповещены о том, на что планируют потратить деньги родители/опекуны/усыновители своих несовершеннолетних членов семьи. О расходовании оружий подготавливается детальный отчет.

Третий способ – выделение детям частью объекта жилой недвижимости, который принадлежит близким родственникам (например, бабушке/дедушке). Данный вариант подходит тем, кто не планирует приобретать во владение семейства новое жилье после отчуждения старого, при покупке которого был реализован мат. капитал.

Значение новой доли владения может убавится по сравнению со старой в следующих случаях:

• если, например, ранее ребенку принадлежала доля квартиры – ¼, составляющая 12 кв. м., а сейчас 1/5, но по-прежнему равная 12 кв. м. (так как общая площадь жилья больше);
• если стоимость жилья родственников имеет немало высокую цену (например, потому что отчуждаемая квартира расположена на окраине города, а у бабушки в центре).

Процесс реализации жилплощади

Типические сценарии проведения сделки по реализации квартир и домов, приобретенных с помощью семейного капитала:

• продажа семейной жилой недвижимости, ничем не обремененной;
• торговля семейной жилой недвижимости, выступающей залогом по ипотеке.

Первый сценарий – сбыт имущества без обременения

Для одобрения договоренности на операцию продажи семейного жилья, купленного на мат. капитал, в Опеку предоставляются бумаги, удостоверяющие факт покупки новоиспеченной недвижимости, такие как:

• промежуточный контракт купли-продажи, подтвержденный нотариусом (должна быть его подпись и печать);
• или соглашение мены (так, при смене жилплощади меньшего размера на большую в контракте может быть предусмотрена доплата со стороны покупателя).

Так как детей не разрешено просто так выписывать с места их учета, то сделки по продаже старого жилья и покупке нового следует осуществлять в одинешенек день. Документ, подтверждающий распределение частей в новом жилье, подлежит обязательной гос. регистрации в Росреестре.

Второй сценарий – торговля имущества с обременением при ипотеке

Если планируется сбыт жилья до полной выплаты долга перед банком-кредитором, то первостепенно необходимо получить его одобрение на продажу. Важно понимать, что у залогового имущества доли детям еще не выделены, но это не означает, что нет необходимости получать согласие на сделку от Опеки.

Дело в том, что при покупке жилплощади при поддержки ипотеки и мат. капитала взрослые письменно обязуются выделить доли несовершеннолетним в этом помещении после погашения кредита перед банком. Российское законодательство не предусматривает возможности замены объекта недвижимости без согласования этого вопроса с Опекой. Одобрение надзорного органа нужно получить заранее, не позже стадии подписания промежуточного контракта купли-продажи.

Образец обязательства о выделении части недвижимости детям:

Возможны следующие способы продажи недвижимости с обременением:

• за счет оружий покупателя (платы за покупку квартиры/дома) погашаются обязательства продавца по ипотеке;
• с согласия финансово-кредитного учреждения перезаключается ипотечный соглашение на имя нового покупателя;
• продавец самостоятельно выплачивает долг перед банком-кредитором и закрывает ипотеку.

Видео

В ролике многоопытный юрист рассказывает об особенностях продажи жилплощади, приобретенной с помощью мат. капитала.

[embedded content]