При торговле квартиры обязательно оплачивается налог с продажи недвижимости. Подавайте рассмотрим, как правильно провести расчет, заполнить декларацию и есть ли какие-либо варианты снизить налогооблагаемую базу.
Кто должен оплачивать этот налог?
Любые доходы, полученные на территории РФ, должны облагаться налогами. Даже при торговле недвижимости приходится отчислять определенную сумму в казну, поскольку итог такой сделки – получение дохода.
Оплачивает налог с торговли квартиры именно ее бывший владелец, а декларация подается в вытекающем после году после отчетного. То есть если вы реализуете квартиру в течение текущего года, то заплатить налог и отдать отчетность нужно только в следующем.
Продажа недвижимости
При этом налогоплательщик должен самостоятельно адресоваться в налоговую по месту регистрации недвижимости для уплаты сбора и подачи документов (также в инстанцию может адресоваться доверенное лицо). Если необходимая сумма не поступит в бюджет в установленные сроки, плательщика ждет штраф и пени, которая начисляется любой день.
А вот физическое лицо, покупающее недвижимость, никакие налоги не платит. Он может сделаться налогоплательщиком только в случае продажи своего имущества. При этом сбор необходимо оплачивать каждый раз, когда вы продаете квартиру.
Нюансы по оплате налога на квартиру, приобретённую до 2016 года
Любая квартира, приобретенная до 2016 года, облагается налогом в том случае, если е владели немного трех лет, при этом период рассчитывается на основе подсчетов числа месяцев – то есть их должно быть не менее 36. Лишь в этом случае удастся избежать оплаты налогов в бюджет, при этом этап «стартует» не с момент передачи денег, а в момента регистрации недвижимости в реестре, таким манером нужно непосредственно ориентироваться на дату совершения покупки.
Повергнем пример: жилье было куплено в ноябре 2016 года. Если вы пожелаете продать ее без налога, то сделку нужно провести не раньше ноября 2018 года.
После того, как квартира была реализована, свидетельство вычёркивают из реестра и вся информация переходит к старому обладателю. Правда, выкидывать такие бумаги не следует, поскольку они будут использоваться в качестве доказательства при оплате или неуплате налога в инспекции.
При расчетах суммы налога должна использоваться договорная стоимость, полученная при торговле имущества – то есть сумма, которая прописана в договоре купли-продажи.
Изменения 2017 года – что необходимо знать?
А вот в 2017 году в НК РФ по вопросу налога с продажи квартир бывальщины внесены некоторые изменения, которые касаются:
- Срока владения квартирой.
- Расчетная стоимость недвижимости.
С этого этапа собственники, владеющие квартирами с 2016 года, будут отпущены от необходимости уплаты налога только в том случае, если будут владеть ей не немного пяти лет (60 месяцев). То есть купив квартиру в 2017 году и разрешив продать ее в 2020, вам все равно придется уплачивать сбор в казну. Эта корректировка была привнесена в целях борьбы с мошенниками, которые получали прибыль от торговли квартир и зарабатывали на этом, и стабилизировать рынок.
Кроме того, коснулись изменения и суммы, какая учитывается в качестве налогооблагаемой базы. Если ранее учитывали прямо договорную стоимость, то теперь используется кадастровая, величина какой рассчитывается первого января каждого года. При продаже квартиры в расчет хватают 70 % от кадастровой стоимости – в случае, если этот показатель будет рослее суммы, прописанной в договоре, то налог будет исчисляться прямо с этой величины.
Давайте приведем пример. Гражданин Иванчук разрешил продать квартиру за 3,5 млн рублей, а кадастровая цена недвижимости составила 8,7 млн рублей (70 % от суммы, необходимой для расчета, составило 6,09 млн рублей). Поскольку кадастровая стоимость выше той, что указана в договоре купли-продажи, то и рассчитывать сумму налога необходимо из нее. А вот если договорная стоимость выше, берем расчеты из нее.
Если квартиру реализует физическое лицо, размер налога будет равен 13 % — эта фиксированная ставка и не зависит от цен на жилье. Истина, применяется только для резидентов РФ (лица, проживающие в России свыше 183 суток в году). Для нерезидентов налог составит 30 %.
Как мы уже произнесли, налогооблагаемой базой считается сумма, полученная при продаже. Есть несложный пример: стоимость квартиры составила 4,5 млн рублей, следователь:
- Резидент уплатит (4,5 млн * 13%) 585 тыс. рублей
- Нерезиденту придется отдать в казну (4,5 млн * 30%) 1 млн 350 тысяч рублей.
Можно ли убавить сумму НДФЛ?
Если сумма продажи велика, то и размер налога будет импозантным. Именно потому многие владельцы недвижимости ищут способ убавить налогооблагаемую базу. Для этого существует три способа:
- Вычет в размере 1 млн рублей.
- Получение имущественного вычета.
- Учет расходов, понесенным бывшим обладателем жилья.
Любой из плательщиков налогов может воспользоваться одним из перечисленных вариантов для снижения суммы НДФЛ. Истина стоит отметить, что их нельзя использовать в одном году при торговле нескольких квартир – только по разу в отчетном периоде.
А вот если семейная два продает две квартиры (главное, чтобы они были оформлены не на одного человека), то любой продавец может воспользоваться возможностью снизить налогооблагаемую базу. При этом вычетом могут воспользоваться лишь те, кто владел квартирой не немного пяти либо трех лет. Давайте рассмотрим каждый вариант в деталях.
Важное замечание – человек может сам выбирать, какой вариант ему избрать, какой будет выгоднее.
Вычет в размере 1 млн рублей
Вычетом в этом размере может воспользоваться любой человек. К примеру, квартира была реализована за 6,7 млн рублей. Сумма налога в этом случае составит 871 тысячу рублей для резидента РФ. Если же использовать вычет, то сумма налога будет равновелика 741 тыс рублей, поскольку налогооблагаемая база в этом случае убавится на 1 млн и составит 5,7 млн рублей.
Из примера ясно видно, что применение этого вычета значительно снижает сумма налога. Его нередко используют в случае, если стоимость стоит совершенно недорого. К примеру, стоимость квартиры равна 970 тысяч рублей. Если не использовать вычет, то сумма налога от торговли составит 126 тысяч рублей. При уменьшении налогооблагаемой базы на 1 млн рублей, сумма выплат составит -30 тысяч рублей, следственно, налог платить не нужно.
Понесенные расходы, принятые к учету
Однако вычет в размере 1 млн – не вечно самое выгодное решение. В некоторых случаях его применение нецелесообразно, особенно если бывший обладатель жилья понес различных расходов на сумму, превышающую этот показатель.
Расчет налога с торговли недвижимости
К понесенным расходам принято относить:
- Приобретение квартиры по рослой стоимости и ее продажа по более низкой.
- Траты на проведение ремонта.
- Покупка квартиры в кредит или ипотеку.
Показанные выше случаи могут помочь снизить сумму налогов за счет уменьшения налогооблагаемой базы. Образец: квартира была куплена за 3,1 млн рублей, а продана за 2,8 млн. налоговая база в этом случае будет равновелика 300 тысяч рублей. В этом случае налогооблагаемая база будет равновелика -300 тысяч рублей, а значит, приравнена к нулю. При использовании вычета в размере 1 млн рублей, сумма НДФЛ составила бы 273 тысячи рублей. Согласитесь, заключительный вариант выходит на порядок выгоднее.
Но для налоговой нужно непременно подготовить документы, которые могут подтвердить право на получение льготы. К ним можно отнести:
- Соглашение купли-продажи, в котором будет обязательно прописана сумма сделки.
- Договоренность о кредите или ипотеке.
- Чеки и другие документы на закупку материалов и т.д.
Что такое имущественный вычет?
Любой трудящийся и получающий зарплату гражданин России может вернуть из бюджета 13 % от стоимости приобретённой квартиры, но при этом сумма не может превышать 2 млн рублей. Повергнем пример: стоимость квартиры составила 10 млн рублей, однако при использовании имущественного вычета налогооблагаемая база убавилась на 2 млн и составила 8 млн рублей.
Но данную «скидку» можно также использовать и для возврата уплаченного налога – размер не может превышать260 тысяч рублей.
Какой налог оплатить с торговли доли?
Если у квартира два и более владельцев, то каждый из них имеет свою «часть» и при продаже имущества уплачивает налог именно с нее. В этом случае налог будет уплачиваться в подневольности от того, как проходит продажа недвижимости:
- Разделением долей (любой из собственников может воспользоваться вычетом).
- В качестве общей собственности (вычет может быть использован на квартиру лишь раз).
Есть пример: у недвижимости два собственника, продающие жилье как неразделенное. Полученные после торговли деньги они решили разделить. Общая стоимость жилья составила 4,8 млн. расчеты будут глядеть следующим образом: (4,8 млн – 1 млн) * 13%. В результате расчетов сумма налога к уплате составит 494 тысячи рублей.
Кто должен оплачивать водный налог, каковы его ставки и как заполнить декларацию? Декламируйте в нашем материале.
Здесь вы более подробно узнаете об уплате целого сельскохозяйственного налога.
Нужно ли пенсионерам платить налог на собственность? Читайте подробнее об этом тут.
Если же речь идет о долевой собственности, когда любому из владельцев принадлежит по 50 % от стоимости квартиры, то расчет будет вытекающим: ((4,8 млн : 2) – 1 млн) * 13%. В итоге каждому из собственников придется уплатить по 182 тысячи рублей.
Вопросы налогов для наследников жилья
Даже если квартира пришлась в наследство или была подарена близким родственником, то все равно придется уплачивать налог в размере 13 %. Истина, уплачивать налог нужно в том случае, если недвижимость была в собственности менее трех лет – при этом датой считается дата дарения или день кончины владельца.
Нередко при продаже такого имущества его собственники сталкиваются со сложностями. К образцу, могут пропасть документы, которые подтверждают первоначальную стоимость недвижимости. В таком случае будет весьма сложно отыскать доказательства понесенных расходов для получения вычета.
Какая сумма будет облагаться налогом в этом случае? Самым подходящим вариантом считается использование вычета в размере 1 млн рублей. Тут все попросту: если стоимость квартиры составляет 5,4 млн рублей, и сделка будет прочерчена спустя 2,5 года после смерти ее владельца, то налог составит 572 тысячи рублей ((5,4 млн – 1 млн) * 13 %).
А вот если реализовать квартиру спустя три года, но никакие налоги от ее продажи уплачивать не необходимо.
Нужно ли платить налог пенсионерам?
НК РФ не предусматривает каких-то отдельных льгот при уплате этого налога пенсионерами, поскольку его размер не зависит от количества лет налогоплательщика.
Оплата налога с торговли недвижимости
Пенсионеры также могут воспользоваться любым из вышеперечисленных способов получения вычета при уплате НДФЛ при торговле квартиры. Правда, пенсионеры должны отчитаться перед налоговой инспекцией, если реализовали жилье раньше трех лет владения до 2016 года и ранее пяти лет при продаже квартиры в 2017 году. Если проглядеть сроки или внести неверную сумму, пенсионеров ждет штраф наряду с остальными категориями налогоплательщиков. А вот если квартира находилась в собственности свыше трех либо пяти лет, пенсионеру не необходимо оплачивать НДФЛ в размере 13 %.
Регистрация налоговой декларации
При оплате налога с торговли недвижимости нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и предоставить ее на проверку в налоговые органы не запоздалее 30 апреля года, идущего за отчётным. Оплатить рассчитанную сумму необходимо до 15.07 этого же года, то есть сначала подается документ, а зачем уплачивается налог.
Подать декларацию можно как собственно в налоговую, так и удаленно по сайту, зайдя в свой личный кабинет – пароль и логин можно получить в налоговой. Заполнить декларацию может как сам плательщик налога, так и специалист любой компании, оказывающей подобные услуги – в посредственном, она стоит около 500-1000 рублей. Главное, заполнить документ в двух экземплярах, одинешенек из которых остается в налоговой после проверки, а второй пускается заявителю.
При заполнении декларации к ней следует прикрепить такие документы, как:
- Снимок паспорта.
- Заявление о получении вычета.
- Документы о покупке с директивой стоимости недвижимости.
- Чеки и квитанции, которые подтвердят затраты на квартиру.
- Реквизиты счета заявителя, на который будет перечисляться возвращенный налог.
- Список с наименованием предоставленных документов и всеобщим их количеством.
Главное, при заполнении формы не допускать исправления или промахов, ведь в этом случае документ будет считаться недействительным. Проверка поданной декларации проходит в течение трех месяцев – если будут выявлены промахи, налоговый инспектор сообщить вам об этом и попросит предоставить исправленный вариант документа.
