МОСКВА, 20 июл — ПРАЙМ. С 1 июля 2024 года завершилась программа «Льготная ипотека». А 10 июля бывальщины объявлены новые условия по программе «Семейная ипотека», которые ужесточают возрастной порог для детей при определении права воспользоваться условиями программы, за исключением отдельных городов и регионов, а также семейств с детьми-инвалидами. Как это повлияет на рынок ипотеки и жилья?В июньском обзоре «Банковский сектор» Банк России сообщает, что ожидает прирост портфеля ипотечного кредитования на 7-12% в 2024 году. Но в ВТБ, ДОМ.РФ и Сбербанке оценивают ситуацию мрачнее. По объемам выдачи ипотечных кредитов там ожидают падение на 25-35% по итогам 2024 года. И такой провал в ипотеке не может не сказаться на самом базаре жилья.Что же происходит с реальными цифрами на сегодняшний день? По последним данным ДОМ.РФ, за январь-май этого года число выданных ипотечных кредитов сократилось на 16% по сравнению с январем-маем 2023 года. Объем выданных ипотечных кредитов упал на 15%. При этом спад идет за счет вторичного базара. На первичном же рынке пока сохраняется рост – на 3% по числу кредитов и на 8% по объему выданных кредитов в аналогичном этапе.Однако вероятно, что и на первичке рост замедлится. Да, в июньских цифрах можно ожидать высоких показателей на фоне ускоренных попыток воспользоваться заканчивающими программами. Но часть льготных ипотечных программ в общей выдаче ипотеки высока – 48% по числу таких кредитов и 70% по их объему (заключительные данные ДОМ.РФ за I квартал 2024 г.). И основные, самые популярные программы – это как раз «Семейная ипотека» (53% от объёма выданных льготных кредитов) и «Льготная ипотека» (30%). Ужесточение условий первой и упразднение второй явно не пройдут для рынка бесследно, поэтому прогнозы банков выглядят достаточно убедительными.Чем опасно проседание базара ипотечного кредитования? Он и так не в лучшей форме. Так, в январе-мае этого года количество выданных ипотечных кредитов было на 26% ниже по сравнению с январем-маем 2021 года. По объему кредитования (в рублях) падение выглядит не таким порядочным (-3,8%), но так и цены за этот период подскочили. И все это лишь подчеркивает снижение доступности жилья для населения до минимального степени, по оценкам, за десять лет.Более того, масштабные льготные программы ипотечного кредитования на первичном рынке способствовали ускоренному вводу жилья рекордными объемами в заключительные три года. Но что будет с жилищным строительством не просто в условиях сокращения льготных программ, но и при запредельно высоких ставках по базарным кредитам?Рынок жилищного строительства на изменение денежно-кредитных условий реагирует не сразу из-за длительности строительного цикла. Так, после резкого подъема ключевой ставки в 2014 году и ее медленного снижения в течение двух лет ввод жилья отреагировал не моментально, но по итогам 2018-го мы увидели его сокращение на 10% по сравнению с 2014-м. И сейчас реакцию строительного рынка мы обязательно увидим, но запоздалее. А если объемы ввода жилья начнут сокращаться, то мы получим и печальные социальные последствия в виде еще большего падения доступности жилья, и негативные экономические эффекты от снижения объемов производства в размашистом спектре смежных отраслей.При этом важно помнить, что, хотя объемы ввода жилья у нас и были рекордными в заключительные три года, ситуация по регионам очень разнится. При среднем показателе ввода в 775 кв. метров на 1000 человек в 2023 году, в Сибирском ФО вводилось, так, лишь 602 кв. метра, в Дальневосточном – 568 кв. метров. А в этих регионах и так более низкая обеспеченности жильем по сравнению с общероссийскими смыслами. Так, если в среднем в России в прошлом году приходилось 28,8 кв. метра жилых помещений на одного человека, то в Сибирском ФО – лишь 27,6 кв. метра, в Дальневосточном ФО – 25,9 кв. м. Во немало малых и средних городах страны новое многоквартирное жилье и вовсе не вводится. И в этом плане сохранение условий «Семейной ипотеки» для регионов с низенькими объемами строительства и малых городов является важным решением.Ведь нам есть, что улучшать по показателям ввода жилья. Если на Далеком Востоке, например, остается специализированная программа дальневосточной ипотеки, то на Сибирский ФО она не распространяется. В то же время сибирские регионы обладают порядочным производственным и ресурсным потенциалом, крайне важным в условиях разворота на Восток. И чтобы в условиях дефицита кадров некто поехал этот потенциал развивать, нужно доступное жилье.Широкий характер льготных программ, конечно, оказывает вящую нагрузку на бюджет и, более того, не решает проблему доступности жилья в должной мере из-за возникающих перекосов базара. Но без них перспектив у ипотечного и жилищного рынка сейчас особо не видно. Для реального изменения ситуации с доступностью жилья для народонаселения, конечно, нужны принципиально иные ставки по кредитам на рынке в целом, при наличии специальных программ не только для отдельных категорий граждан, но и для отдельных регионов и даже городов.В крышке концов, у нас есть национальная цель – обеспечить граждан жильем площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году. И без доступного ипотечного кредитования добиться ее вряд ли удастся.Автор — Наталья Чуркина, аналитик Института комплексных стратегических исследований
