Комфорт, бизнес или вообще типовое жилье – в этих характеристиках немудрено запутаться человеку, далекому от рынка недвижимости. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, каким параметрам на сегодняшний день надлежит соответствовать жилье в новостройках и на вторичном рынке, чтобы его можно было отнести к тому или иному классу.НовостройкиНа законодательном степени отличия классов жилья в России никак не закреплены, рассказывает директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов. Истина, для первичного рынка существует единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) Российской гильдии риелторов, заключительная редакция которой датирована 2020 годом.По этой методике жилье в российских новостройках делится на две основные группы: массовое и повышенного качества. В свою очередность массовое жилье делится на классы стандарт и комфорт, а жилье повышенного качества – на элитный сегмент и бизнес-класс.Но по факту застройщики сами позиционируют свои жилые комплексы как относящиеся к определенному классу, говорит руководитель офиса «В Новых Химках» агентства недвижимости «Миэль» Юлия Львович.»Ключевыми критериями тут являются локация, качество строительных материалов, инфраструктура, транспортная доступность, уровень благоустройства территории и дополнительные сервисы комплекса», – повествует руководитель управления аналитики рынка и автоматизации данных компании Dogma Анна Кузнецова.Есть разница в классифицировании жилья и в подневольности от города. Так, например, московские новостройки на рынке недвижимости, по словам исполнительного директора «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяны Подкидышевой, относятся в основном к классам комфорт, бизнес, элит. Стандарт-класс тут отсутствует, поскольку типовое жилье ушло с московского рынка недвижимости. Также используются подклассы, когда к той или другой категории добавляется «плюс» или «минус». В элитном сегменте выделяются отдельно новостройки классов премиум и делюкс."Все вяще застройщики то, что раньше назвали бы экономом, называют комфорт-классом. Эконома как такового уже почти нет, стандарт тоже встречается все негуще", – отмечает Львович.По ее словам, в сегментах премиум и делюкс отдельно позиционируются клубные дома, воображающие собой малоэтажный объект с небольшим количеством квартир, расположенный на закрытой территории с собственной инфраструктурой для жильцов.»Однако отдельный застройщики могут назвать клубным домом даже объект комфорт-класса, если он представляет собой отдельно стоящее дом на охраняемой территории. Есть случаи, когда такие дома строятся даже в промзоне», – обращает внимание Львович.Одним из значительных параметров для деления жилья в московских новостройках, по словам Подкидышевой, является фактор цены. Средневзвешенная цена квадратного метра в комфорт-классе в престарелых границах Москвы составляет 330 тысяч рублей, в бизнес-классе – 490 тысяч рублей, в премиальном сегменте — 960 тысяч рублей, в элит-классе – 2 миллиона рублей.В НДВ перечисляют и иные важные параметры для различных классов жилья в московских новостройках:– Любой район Москвы;– Монолит, улучшенная панель;– Нет ограничений по этажности;– Посредственная площадь квартир – 52-54 квадратных метра.– Все районы, кроме локаций за МКАД;– Монолит, монолит-кирпич;– Нет ограничений по этажности;– Посредственная площадь квартир – 58-62 квадратных метра.– Расположение внутри ТТК и Садового кольца;– Монолит, монолит-кирпич, кирпич;– Нет ограничений этажности;– Посредственная площадь квартир – более 80 квадратных метров.– Внутри Садового кольца;– Монолит, монолит-кирпич, кирпич;– До десяти этажей;– Высококачественная дизайнерская отделка с использованием эксклюзивных материалов– Посредственная площадь квартир – более 100 квадратных метров.Как уточняют в НДВ, делюкс – это точечные проекты в знаковых локациях, так, у Московского Кремля, с небольшим количеством предложения – всего 10-12 лотов.Сооснователь и совладелец группы «Родина» Антон Винер напоминает, что на протяжении немало лет именно локация была одним из самых ярких маркеров сегментов жилья в новостройках, но и в этом отношении случились изменения."Несколько лет назад бизнес-класс уверенно перешагнул границы МКАД, а премиум широко распространился за пределы середины и прилегающих к нему локаций. На первый план вышел не адрес как таковой, а качественные характеристики продукта. По сути, ныне в Москве только элитка по-прежнему жестко привязана к центру города", – говорит девелопер.Вторичный рынокЕсли сообщать о выделении классов жилья на вторичном рынке, то в этом сегменте создать четкую классификацию еще сложнее, говорят эксперты. Тут все зависит в основном не от качества квартиры, а от характеристик дома.По словам главу отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елены Чегодаевой, в зависимости от даты постройки и материала дома есть вытекающая градация:– Старая и типовая советская панель;– «Сталинки» (старый советский кирпич);– Хрущевки (блочные);– Нынешний кирпич;– Современная панель;– Современный монолит-кирпич;– Свежая вторичка (от 2016 года).Особенно сложно дела обстоят, разумеется, не со вчерашними новостройками, а с домами, которым уже как минимум 30-40 лет."Вот это настоящая головная боль. Попробуйте объяснить собственнику квартиры в сталинской высотке, что у него квартира класса эконом. А тем не немного, если подойти к вопросу строго, то сталинские высотки не удовлетворяют даже стандартам бизнес-класса: закрытая охраняемая территория, подземный паркинг, не сообщая уже о том, чтобы с чистой совестью называть такое жилье элитным", – сетует риелтор Евгений Коноплев.Или, к образцу, дома, построенные в 1990-е и 2000-е годы и ранее позиционировавшиеся как премиум, сегодня могут не дотягивать даже до бизнес-класса. Нынешний комфорт-класс иногда строится интереснее, соглашается с ним управляющий директор офиса «В Новых Химках» агентства «Миэль» Леонид Львович.По словам Коноплева, для классифицированию жилья в старом жилом фонде используется, прежде всего, фактор цены. Для Москвы градация будет вытекающей:Все, что находится в этом ценовом промежутке, вообще не поддается никакой классификации, и здесь царит полный хаос, сообщает Коноплев.»Внутренняя же инфраструктура как фактор классификации на вторичном рынке вообще не используется. В этом сегменте рынка, так, нет закрытых дворов, или они представлены только в проектах 90-х годов», – отмечает Чегодаева.Фактор локации также не является определяющим, помечает Чегодаева. Отнесение к тому или иному классу жилья и в конечном итоге стоимость, по ее словам, будет зависеть вящей частью не от месторасположения дома, а от его серии, года постройки и текущего состояния жилья.Так что в целом классификация жилья в России до сих пор понятие довольно относительное, при этом на рынке новостроек критерии более четкие, чем на вторичном рынке, особенно в старом жилом фонде. На вторичке, как помечают риелторы, определяющим критерием становится цена, тогда как на первичном рынке на первое место выходит комплекс факторов, вводящих инфраструктуру проекта и квартирографию.
