МОСКВА, 13 дек — ПРАЙМ, Вячеслав Смирнов. Российские воли долгие годы пытаются навести порядок в долевом стройке жилья, но пока безрезультатно – количество обманутых дольщиков растет год от года. Куда исчезают денежки граждан, вложившихся в долевое строительство, можно ли заставить застройщиков трудиться по правилам и что делать, чтобы инвестиции в эту сферу не были уделом лишь самых отчаянных инвесторов, рассказал в интервью агентству «Прайм» председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и аграрным отношениям Николай Николаев.
— В последние годы, несмотря на попытки воль навести порядок в долевом строительстве, ситуация не становится лучше: проведённые дольщики все равно появляются. Почему не помогают принятые меры?
— На протяжении немало 10 лет у нас существует некая модель долевого строительства, какая вне зависимости от сделанных корректив в законодательстве, дает от 30 до 50 тысяч проведённых дольщиков ежегодно.
Никто фактически сейчас не контролирует надежность и вообще финансовое состояние застройщиков, а это попросту необходимо. Финансовое состояние застройщиков, привлекающих средства граждан, надлежит находиться под постоянным и жестким контролем.
Сегодня все меры, какие реализует Минстрой России, направлены на попытку защитить права наших граждан по соглашениям долевого участия. При этом в законе о долевом строительстве (214-ФЗ) предоставлена возможность притягивать средства и через жилищно-строительные кооперативы, и через жилищно-накопительные кооперативы и сквозь специальные облигации. Мероприятий же, направленных на обеспечение безопасности таких конфигураций финансирования, не проводится.
Не секрет, что уровень «токсичности» долевого стройки на сегодняшний день составляет порядка 7%. А это означает, что при 700 тысячах узников договоров долевого участия гарантированно будет появляться распорядка 40-50 тысяч обманутых дольщиков ежегодно. И вывод, который мы мастерим, достаточно прост: если не поменять эту модель, то в следующем году у нас покажется еще столько же обманутых граждан. И до тех пор, пока эта модель не изменится, так все и будет продолжаться.
— Ранее была заведена система страхования ответственности застройщиков, почему она не заработала?
— Когда впрыскивали страхование в этой сфере, нас убеждали что все теперь будет неплохо. Но в результате, мы видим, что страховые компании за этот период скопили 39 миллиардов рублей, а выплатили из них всего лишь 50 миллионов.
Проблема заключалась в том, что, поскольку этот вид страхования носил необязательный нрав, страховщики исключали из своего покрытия риски мошенничества и злоупотреблений, тем самым избавляясь и от каких бы то ни было выплат, связанных с ними. А ведь утилитарны все случаи разорения застройщиков имеют именно такое генезис.
Поскольку масштабы проблемы увеличивались, президент РФ дал поручение создать государственный фонд, какой бы гарантировал гражданам – участникам долевого строительства безопасность их вложений. В первоначальном варианте, предложенном правительством, фонд должен был без каких-либо ограничений брать на себя риски любого застройщика, в том числе риски мошенства и злоупотреблений.
Но было очевидно, что в таком виде он не дожил бы даже до своей годовщины и непременно бы обанкротился. Тогда появились поправки о создании фонда не в форме некоммерческой организации (НКО), как правительство предлагало изначально, а в немало прозрачной, более надежной, более подконтрольной форме публично-правовой компании (ППК). Показались и положения, вводящие очень серьезные ограничения и требования к застройщикам.
Застройщики сейчас, наверное, единственные, кто привлекает средства граждан, и невзирая на то, что уровень привлечения оружий физлиц достигал у них 3,5 триллиона рублей, не подпадали ни под какой финансовый контроль или надзор. Если банки, страховые компании, негосударственные пенсионные фонды — все, кто трудится со средствами граждан, лицензируются, контролируются, отвечают квалификационным заявкам, соблюдают правила размещения средств и инвестирования, то по отношению к застройщикам ничего подобного не было.
И, по сути, у гражданина остается лишь чаяние только на порядочность и удачливость того или иного застройщика. Увы, порядочность и удачливость нередко дают сбой.
— Недавно вы внесли еще один законопроект о долевом стройке. Это решит проблемы?
— Наш законопроект направлен, прежде всего, на усиление контроля в этой сфере. В июле на парламентских слушаниях мы собрали обманутых дольщиков и представителей воли более чем из 20 регионов и, проанализировав ситуацию, выявили основные модели и сценарии, какие допускают обман граждан. И по этим моделям мы составили свою «контрмодель».
Так, мы исключаем в будущем возможность нецелевого использования средств, введя, что застройщик – это, прежде всего, исключительный вид деятельности, и что нельзя, притягивая средства граждан, одновременно со строительством работать в другой сфере бизнеса. Оружия граждан должны использоваться строго по назначению.
Второй значительный вывод — что одна компания должна иметь только одно позволение на строительство. Огромное количество историй обмана граждан связано, прежде итого, с тем, что застройщики начинают привлекать средства граждан, и пускают их на стройка сразу нескольких объектов, в том числе и на те, которые еще не имеют определенного и гарантированного спроса. И если застройщик разоряется, вне подневольности от того, достраивается дом, или он только выходит на котлован, все попадает в одну конкурсную массу. И это огромная проблема.
— Но в правительстве звучит идея о том, чтобы вообще отказаться от подобный формы как долевое строительство. Вы согласны с этим?
— Наверное, это один-единственно правильное решение — постепенный уход от модели долевого стройки и переход на цивилизованные рельсы.
Дело в том, что на сегодняшний день гражданин остается одинешенек на один с застройщиком, заключая напрямую договор, и правды тут, по сути, добиться достаточно сложно. Здесь должна быть иная парадигма, когда деньги, которые гражданин хочет вложить в стройка жилья, должны быть защищены, так же как банковский депозит. То есть необходим банковский механизм.
Именно поэтому мы сейчас должны реализовать переход к тому, чтобы человек имел дело с банком, так же как при размещении своих оружий на депозитных счетах. А вот все риски, связанные непосредственно со строительством, должны быть поделены между застройщиком, банком и Фондом защиты прав граждан.
Есть различные мифы: мол, все это приведет к тому, что большое количество застройщиков «лопнет», покажутся новые обманутые дольщики, снизится объем возводимого жилья, а само жилье подорожает в каких-то немыслимых объемах — на 20-30%. Все это спекуляции.
— Отчего вы так думаете?
— На днях разговаривал с одним застройщиком, который реализует проекты в Хабаровском кромке. Это очень порядочный человек и опытный предприниматель, который начинов несколько лет назад проект, продал 70% квартир сквозь договоры долевого участия. Соответственно, 70-80% выстроил, но уже практически год у него продаж квартир вообще нет. И основная проблема на сегодняшний день – это отсутствие спроса.
Многие свыклись работать на постоянно растущем рынке, и именно поэтому у нас сейчас, если и не во всех, то во немало городах, предложение жилья превышает платежеспособный спрос. В том, что жилье необходимо, никто не сомневается, но люди не могут его приобретать в связи с отсутствием денежек на такую покупку.
Так вот, этот предприниматель полагает, что самым оптимальным было бы присутствие у него партнера в качестве банка, который бы гарантированно профинансировал стройка. Но понятно, что сейчас в банке ему никто не даст этих денежек, а если кто и готов дать, то это будет чудо, и это чудо будет стоить 20-25% годичных. А ведь это все закладывается в цену квадратного метра и ложится таким нередко невыносимым грузом на проект.
Именно поэтому, в том числе, у нас подобный уровень проблемных объектов. Отсюда и становится очевидной нужда перехода к новой модели. Это связано не только с ситуацией с проведёнными дольщиками, но и с ситуацией в целом на рынке.
— Под новой моделью вы имеете в облику банковскую? Чем она будет отличаться от нынешней?
— Дело в том, что доверия к застройщикам ныне нет. Все больше людей хранят свои деньги на банковских депозитных счетах, а не вкладывают их в жилье. Да и какое доверие может быть при таком степени токсичности этой модели и том объеме долгов, который есть? Чтобы развивался базар жилищного строительства необходимо вводить срочные меры по восстановлению доверия. А линия к этому лежит только через повышение надежности этого базара.
Мы должны сделать надежными вложения в жилищное строительство, как для граждан, так и для банков. В противном случае, при том низеньком платежеспособном спросе на жилье, который существует, кризис на базаре жилищного строительства будет только усугубляться. Чтобы избавить темпы развития жилищного строительства, нам нужно также менять модель, причем поэтапно.
На первом этапе, начиная с 1 июля 2018 года, мы прописали новоиспеченный механизм контроля, который предполагает банковское сопровождение деятельности компаний, притягивающих средства граждан для строительства жилья. Это позволит ограничить их право использования полученных оружий нецелевым образом, а также своевременно реагировать в случае возникновения финансовых проблем у этих застройщиков.
В нашем законопроекте также предусмотрена возможность банков останавливать нецелевые платежи. То есть мы мастерим все более и более прозрачной деятельность застройщиков для банков. Помимо тех заявок, которые уже прописаны в законе, мы предлагаем ввести ответственность бенефициаров, так же как это сделано в банковской сфере. Солидарную ответственность будут тащить лица, прямо или косвенно владеющие более 5% капитала компании — застройщика. Потому что ныне очень много в разных регионах людей с печально знаменитыми фамилиями, какие продолжают свою работу и только плодят проблемные объекты и проведённых дольщиков.
Далее необходимо задействовать практику эскроу-счетов (особые счета для выплат на установленные цели — ред), гарантировать их защиту, а также гарантировать прозрачность ценообразования и подконтрольность застройщика при распоряжении средствами дольщиков. Лишь таким образом мы сможем восстановить доверие к этому базару, а, соответственно, повысить и его привлекательность.
— Это все решает проблему появления новоиспеченных обманутых дольщиков, а что делать с уже существующими? И сколько их?
— Согласно этим рабочей группы, созданной в рамках партии «Единая Россия» 10 лет назад, немало 190 тысяч человек обманутых дольщиков – это те, кого удалось, что именуется, спасти: дать жилье, добиться восстановления их прав. Но на сегодняшний день на учете у этой рабочей группы остается распорядка 130 тысяч таких же обманутых граждан.
Помните, есть подобный сказочный персонаж, которому голову отрубают, а у него взамен вырастает две. Вот и тут приблизительно то же самое получается. Поэтому, чтобы, наконец, разрешить эту проблему в целом для страны, следует действовать по нескольким курсам.
Во-первых, надо поставить точку в самой возможности надувательства граждан, чтобы при решении проблемы на ее месте не возникала новоиспеченная схожая. Это мы и делаем сейчас, серьезно меняя законодательство.
Во-вторых, необходимо разрешить проблему тех граждан, которые уже обмануты, и здесь велика роль регионов. Ведь в проблемах дольщиков есть косвенная вина региональных и муниципальных органов воли, потому что они выдавали разрешение на строительство и должны были контролировать его ход вплоть до завершения.
Сегодня в 72 регионах России есть обманутые дольщики. Потому считаю важным, что по распоряжению правительства РФ каждый такой регион зачислил соответствующие программы или, как сейчас принято называть, «дорожные карты». Но этого немного, учитывая, что программы часто бывают просто формальными или спокойными для региональных властей. Именно поэтому мы добились, чтобы в сентябре этого года все эти программы бывальщины опубликованы на сайте Минстроя России. Это оказалось очень эффективным.
— В чем выражается эта действенность?
— В Госдуму стали поступать многочисленные обращения граждан, какие либо не видят своего дома в соответствующей «дорожной карте», либо указывают на некорректные сроки стройки. И поэтому сейчас мы ведем очень серьезную работу в рамках рабочей группы Госдумы, устремлённую на корректировку «дорожных карт» в соответствии с действительностью.
Важным шагом будет вступление с 1 января 2018 года в работу Единой информационной системы жилищного стройки, в которой должны быть отражены все объекты, начиная с момента выдачи позволения на строительство и заканчивая сдачей в эксплуатацию. В системе будут опубликованы все сроки, все документы, все зачисленные решения и даже фотографии со стройплощадок. И если будет какая-то просрочка, ее разом будет видно, и уже не будет необходимости доказывать, что этот объект проблемный.
Мы устанавливаем перед собой задачу, чтобы за те три года, которые дал президент для перехода на новоиспеченную модель жилищного строительства, действующие договоры долевого стройки были выполнены, и была решена проблема обманутых дольщиков. Страна дало регионам колоссальный ресурс для решения проблемы – это возможность использовать федеральную землю в качестве компенсации вновь привлеченным застройщикам, какие взялись за завершение строительства проблемных объектов.
Есть и иной инструмент – мы с нового года значительно сократили для застройщиков срок банкротства, целиком убрав период наблюдения. В результате, вопросы, связанные с проведением процедур, какие годами могли длиться, теперь могут быть прочерчены в более сжатые сроки.
Не менее важное в этом проблеме – это полная открытость. Сейчас самая большая проблема у людей – отсутствие информации. С пострадавшими гражданами немного кто ведет диалог. И наша задача – обеспечить этот диалог для наших граждан, чтобы их не могли «водить за нос», чтобы они ведали, что происходит, и могли требовать выполнения тех обязательств, которые берет на себя исполнительная воля на местах.
— Вы уже, к стати, упоминали, что цены на недвижимость стагнируют. Не придется ли нам в ближайшее время, решив проблемы дольщиков, заниматься и проблемами самих застройщиков?
— Я нахожу, что для застройщика даже в данный момент, даже в той модели, какая была все эти годы, его бизнес, несомненно, выгоден. Недавно встречался с довольно крупным застройщиком, который ведет в Сибири проект. Он сообщает, что на сегодняшний день их доходность составляет 5-10%. Конечно, это вдали не сверхприбыль, но все-таки это нормальный уровень прибыли для бизнеса во всем вселенной.
При этом слышу от того же застройщика, что он уже 5-6 лет не увеличивает цены на возводимое жилье. Но ведь за это пора увеличились цены на стройматериалы, причем существенно, изменился курс доллара, — то есть произошел капитальный излом экономики. И если сейчас, после этого излома, барыш сохранилась на уровне 5-10%, а цены не повышались, то что же было 5-6 лет назад?! А это бывальщины сверхприбыли. Именно поэтому возникает сегодня недовольство кой-каких застройщиков — от сверхприбыли очень сложно отказаться.
— Насколько рискованно, на ваш взор, сейчас инвестировать с строительство жилья? Стоит ли это делать, обелён ли этот риск?
— Здесь, скорее, срабатывают некие штампы, которые мы привыкли использовать с точки зрения долевого стройки и не только. Сегодня, по данным Центробанка, на 1 ноября чуть немного 25 триллионов рублей граждан размещено на депозитных счетах. Многие из этих денежек могли бы участвовать в строительстве жилья, если бы не большие риски долевого стройки.
Но мое мнение, что большинство граждан, которые сейчас вкладываются в долевое стройка — это те, кто оказался в отчаянной ситуации, и кому просто деваться некуда. А те инвесторы, у каких есть свободные средства, туда не идут и не вкладываются. Они оценивают риски и здраво подходят к инвестированию.
При переходе на новоиспеченную модель финансирования жилищного строительства через банковскую систему мы, в крышке концов, сможем дать возможность работать этим триллионам и приносить прок стране и развитию экономки при этом — без риска для граждан.
