МОСКВА, 6 мая — Приобретение собственного жилья связано с массой рисков. Кроме проблемы выбора, значительно учесть огромное число факторов, ведь свой дом — это надолго. О том, как не утерять деньги при вложении в недвижимость и каким манером смогут повысить квадратные метры жители сносимых «хрущевок» рассказал «Прайм» генеральный директор Европейской юридической службы Андрей Голощапов.Мэрия Москвы отправит на голосование под снос 4,5 тысячи пятиэтажек
ЧТО НУЖНО Ведать ПРИ ВЛОЖЕНИИ Денежек В ДОМ И КВАРТИРУ
Вложение в квартиру или дом является одной из самых выгодных инвестиций. На территории РФ есть несколько вариантов этих вложений: приобретение жилья в строящемся доме, покупка готового «вторичного» жилья с использованием ипотечного кредитования или за счет собственных оружий. Самое выгодное вложение оружий в области покупки недвижимости — приобретение объекта недвижимости в новоиспеченном доме за счет собственных оружий, однако не каждый может себе это позволить.
Одним из популярных соглашений вложения денежных оружий в недвижимость является договор долевого участия. В таком договоренность в обязательном порядке оговариваются следующие пункты: подробное описание приобретаемого объекта, срок передачи готового объекта, стоимость соглашения и условия оплаты, гарантийный срок, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договоренности. Другие типы договоров — инвестиционный, вексельный, уступки — вероятны, но спрашивают грамотного юридического сопровождения, так как имеют сложную юридическую конструкцию.
В случае, когда гражданин вкладывается в стройка «на стадии бетона», заключается соглашение долевого участия, какой имеет свои особенности. Права и долги у сторон возникают с момента заточения договора. Инвестор стройки может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, какие, в свою очередность, привлекают застройщика — строительную компанию, осуществляющую стройка. Объектом стройки является не отдельная квартира, а жилой дом, и заимодавцем становится не отдельный участник, а масса дольщиков — граждан и юридических лиц. Участник долевого стройки не может воздействовать на проект дома, заказ технического задания, получение разрешительных документов на деятельность застройщика, а застройщик, как правило, трудится по заданию не отдельных дольщиков, а инвестора.
Кроме этого дольщик вправе предъявить к застройщику заявки в связи с ненадлежащим качеством переданного объекта, если недостачи выявлены в течение гарантийного срока. Однако дольщик не вправе отказаться от договоренности в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик надлежащим манером исполняет свои обязательства.
При предъявлении дольщиком заявок к застройщику во внесудебном распорядке стороны должны согласовать срок устранения выявленных недостач. За нарушение показанного срока застройщик обязан уплачивать гражданину-дольщику неустойку. Также гражданин имеет право реализовать недвижимость на стадии стройки по переуступке права требования (цессии) третьему лику.
Прежде чем оформить сделку по приобретению «вторичного» жилья необходимо удостовериться в безопасности предстоящей сделки, в отсутствии рисков ущемления заинтересованностей. Необходимо проверить:
— является ли продавец собственником жилья или его представителем;
— наличие документов, подтверждающих право собственности;
— проводилась ли в помещении перепланировка или переоборудование, согласовалась ли она в компетентных органах;
— есть ли недостачи в помещении;
— наличие ограничений (залогов, арестов).
При нарушении прав покупателя, в случаях, предусмотренных законом, вероятно признать сделку недействительной в течение года с того момента, когда лик разузнало о своем нарушенном праве через суд.
ПОКУПКА ЖИЛЬЯ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ ИЛИ ПЕРЕПРОДАЖИ
Для приобретения жилья с мишенью получения барыши от аренды или перепродажи важно правильно избрать объект, какой будет пользоваться спросом у арендаторов и покупателей. Необходимо учесть транспортную доступность, развитие инфраструктуры, затраты на содержание объекта. Немаловажным аспектом является неизменное оформление сделки по приобретению жилья во избежание рисков при дальнейшей торговле и аренде. Значительно четко понимать, какие документы необходимы от покупателя и продавца при заточенье договора купли-продажи жилья, куда обращаться для регистрации права собственности и многие другие моменты. Конечно, для оформления любой сделки с недвижимостью лучше обращаться к юристам. Это позволит не терять пора при покупке или торговле объекта.
ЕСЛИ ЕСТЬ ИПОТЕКА, А ДОМ РАССЕЛЯЮТ
Собянин допустил снос обветшалых девятиэтажек по заявке москвичей
На сегодняшний период в Государственной Думе обсуждается проект закона в части установления особенностей реновации жилищного фонда в Москве, какой позволит порядочному объему устаревшего жилищного фонда города обновиться. Этот проект закона лишь обсуждается — он не вступил в законную мочь и пока он не учитывает проблема ипотеки. Но уже на настоящий период можно предположить, что мастерить гражданину, в случае принятия этого закона, если у него есть ипотека на квартиру, какая подпадает под расселение.
В рамках работающего законодательства, если в связи с поступками муниципальных властей право собственности залогодателя (заемщика) на объект ипотеки прекращается, то ему предоставляется иное имущество, и, соответственно, ипотека распространяется и на него. Впрочем, сходит это не автоматически, и договор нужно будет переоформлять.
Экспертная группа с участием крупнейших банков в сегодняшнее пора разрабатывает поправки, которые должны будут установить, как поступать с квартирами в домах под снос — закладами по ипотекам. Намечается, что по письменному заявлению собственника и с согласия банка будет заключаться заключается договоренность, определяющий переход права собственности на другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. В этом соглашенье будет указано, что в связи с заменой предмета заклада при регистрации соглашения одновременно государственной регистрации подлежит и обременение новоиспеченного жилья закладом в пользу банка, а также составляется закладная на новоиспеченный объект заклада.
Если между исчезновением старого и оформлением новоиспеченного заклада прошло достаточно много времени, то ключевым риском для заемщика становится заявка банка о досрочном погашении кредита, поскольку в мочь закона залогодержатель (банк), если его заинтересованности не в полной мере защищены, вправе потребовать досрочного погашения кредита и обращения взыскания на собственность заемщика. Игнорировать банк или затягивать процесс переоформления заклада заемщикам не рекомендуется.
ПРАВА Обитателей «ХРУЩЁВОК», ПОПАВШИХ ПОД СНОС
Собянин рассказал, сколько поре займет программа реновации
Гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, должны быть предоставлены равнозначные жилые помещения: благоустроенное жилое помещение, жилая и всеобщая площадь какого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и число горниц в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. Оно надлежит быть размещено в том же районе города Москвы, что и многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в поясах, прилегающих к нему и находящихся в том же административном округе города Москвы.
В других районах квартиру могут предоставить, если:
— многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, размещён в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в рубежах административного округа города Москвы, в каком расположен соответственный многоквартирный дом, включенный в решение о реновации
— получено письменное согласие граждан на предоставление им равнозначного жилого помещения вне пояса проживания.
Однако законопроект не учитывает уровень жилой и транспортной инфраструктуры, какую имели обитатели «хрущевок». Владелец квартиры в пешей доступности от метрополитен и парков может получить новоиспеченное жилье у магистрали в часе ходьбы до ближайшей станции «подземки».
В случае, если соглашение о переходе права собственности на жилое помещение, размещённое в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, не заключен в заведённом порядке по истечении шестидесяти дней со дня направления собственнику предложения о предоставлении равнозначного жилья, выселение, освобождение показанного жилого помещения, прекращение права собственности и регистрация этого права на равнозначное жилое помещение осуществляются в судебном распорядке.
Собственники «хрущевок» освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт со дня исключения соответственного многоквартирного дома из региональной программы капитального ремонта всеобщего собственности в многоквартирных домах. При этом ранее внесенные показанными собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт используются на мишени реализации программы.
В нынешней редакции закона собственник не сможет отказаться от новоиспеченного жилья, если его не организует этаж или планировка квартиры. Законопроект не учитывает и число человек, существующих в сносимой «хрущёвке»: семья из шести человек, ютящаяся в приватизированной «однушке», получит в новоиспеченном доме такую же по площади квартиру.
КАК НЕ Утерять ИЛИ УВЕЛИЧИТЬ КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ ПРИ ПЕРЕЕЗДЕ ИЗ «ХРУЩЁВКИ»
Число метров и горниц не меньшее, чем в старой квартире гарантировано Жилищным кодексом (ЖК РФ) и столичным законом «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». В новоиспеченном законопроекте о реновации прописано, что граждан могут переселить и в соседний пояс, который может быть не таким удобным для проживания и немножко престижным. Однако во втором чтении власти могут пойти навстречу гражданам и предоставить возможность выбора жилья, утвердив его распорядок.
Также предусматривается разработка механизма вступления льготной ипотеки для желающих улучшить свои жилищные обстоятельства обитателей хрущевок, которые будут снесены в рамках программы реновации жилого фонда столицы. Однако проект, позволяющий выявить обстоятельства льготного ипотечного кредитования, еще не опубликован.
