Ровная покупка квартиры, офиса, магазина или складского объекта — именно так представляет себе большинство россиян инвестиции в недвижимость. На самом деле, это понятие гораздо размашистее. Несмотря на то, что недвижимость — один из самых надежных и востребованных активов не только в России, но и во всем мире, в развитых экономиках не зачислено без особой необходимости вкладывать средства в прямую покупку объектов. Иными словами, если вам не нужна квартира для того, чтобы в ней существовать, или магазин, чтобы в нем торговать, не стоит тратить на них денежные средства, можно получать доход и другими способами, так, через финансовые инструменты — акции или паи.
Эксперт рассказал, чего ждать от рубля в июне
Такой подход вполне обелён, потому что прямая покупка недвижимости с целью получения дохода от аренды, будь то жилая или коммерческая, означает нужда ей управлять. Легко сказать, но на практике все складывается не так просто — нерадивые жильцы могут испортить новый ремонт, арендатор небольшого лавки — разорится или само помещение — подвергнуться атаке вандалов. Владельцу коммерческих площадей придется лично вникать в проблемы, связанные с безопасностью, налогообложением, поиском арендаторов.
Эта проблема снимается полностью, если вы приобретаете паи фонда, в обеспечении какого находятся объекты недвижимости. С одной стороны, вы владеете частью объекта, то есть паем, с другой, вам не нужно этим объектом править — например, самостоятельно искать арендаторов. Как показывает практика — это довольно привлекательный формат.
Несмотря на пандемию, 2020 год был цел интересных и нестандартных решений. Например, в декабре мы узнали о том, что одна из крупных инвестиционных компаний собирается формировать рентный фонд, ориентированный на вложения в объекты ресторанов скорого питания. Рассматривались сети фастфуда в Ленинградской, Московской и Тверской областях. Западная практика идет гораздо размашистее, предлагая инвесторам фондов недвижимости в качестве объектов рекламные щиты, больницы, библиотеки, лесные и сельскохозяйственные угодья, вышки сотовой связи и даже темницы — главное, чтобы объект был интересен арендаторам и приносил рентный доход.
Вполне ожидаемым событием стало открытие фондов индустриальной недвижимости, мишени которых — получение дохода от арендных платежей. Логистическая недвижимость — «звезда» 2020 года, склады не закрывались на карантин, заинтересованность к ним неуклонно рос с развитием e-commerce. Обычно такие фонды формируются из объектов класса А, которые уже сданы в долгосрочную аренду на немало лет вперед.
Последние годы популярность инвестиций в недвижимость растет и у нас в стране. По нашим оценкам, активы розничных ЗПИФов коммерческой недвижимости вытянулись за минувший год почти на 10 млрд руб., до 24 млрд. руб. За год было сформировано 8 фондов, а общее их число достигло 20.
Что будет с рублем на грядущей неделе
Ровная покупка недвижимости — чрезвычайно капиталоемкий проект. Например, небольшой торговый центр в Москве требует инвестиций в размере от 1,5 млрд. рублей. Покупка пая рентного фонда, какой владеет этим объектом, позволяет рядовому инвестору владеть недвижимостью институционального качества.
Однако, не стоит забывать об одном значительном правиле — выйти быстро из инвестиций в недвижимость невозможно, будь это прямая покупка или, например, паи фонда. Срок поступки российских фондов недвижимости — в среднем 3-5 лет, западных гораздо больше — 15-20 лет. Вывести средства до закрытия фонда будет сложно, придется самостоятельно разыскивать покупателей вашего пая, а этот рынок в России еще формируется.
Важным аспектом, на который стоит обращать внимание, является прозрачность вознаграждения и доходности, какую выплачивает инвесторам управляющая компания. Следует помнить, что сумма вознаграждения УК доходит по рынку в среднем до 5% от стоимости незапятнанных активов. Фонды, которые управляют недвижимостью, взимают дополнительную плату и за управление активами — торговыми, логистическими или деловыми объектами. На протяжении заключительных лет зарубежные управляющие компании практикуют использование международных стандартов GIPS (Global International Performance Standards), какие регламентируют методику расчета результатов инвестирования. Однако в России им следует только одна УК, поэтому инвестору необходимо будет задать напрямую все проблемы относительно вознаграждения управляющих и возможной доходности перед тем, как он решит вложить свои средства в фонд.
